NİKSAR'DA EMLAK NEREYE GİDİYOR?

Son yıllarda Türkiye’yi etkileyen emlak sektöründeki fiyat tırmanışlarından Niksar’da nasibini aldı.

Yeni nesil konut stokunun zaten düşük olduğu Niksar’da şehrin yeni mahallerinde yapılan site içerisindeki konutlar talep gördüğü için kira ve satış fiyatları da çok fazla arttı. Buna karşın şehrin eski mahallelerindeki evlerle yeni evler arasında fahiş farklar görülüyor.

Niksar’da mahallesine caddesine göre Bin TL’den başlayarak 7-8 Bin TL’ye kadar kiralık evler bulurken,  konutlarda ise 700 Binden, 2,5 Milyon TL’ye kadar satılık konutlar yer almakta.

Niksar’da ki emlak piyasası ile ilgili görüşlerini aldığımız emlakçılar düşüncelerini şu şekilde ifade ettiler.

“1,8 Milyona konutlar var”

Yaklaşık 10 yıldır emlak sektöründe olan Türk Emlak işletmecisi Mehmet Türk; Yaklaşık on yıldır, emlak hizmeti, emlakçı olarak hizmet etmeye çalışıyoruz halkımıza vatandaşımıza. Biraz çetrefilli bir iş bizim yaptığımız, insanlarla uğraşmak takdir edersiniz ki her zaman zor, bizim gayrimenkul işinde daha da zor. Özellikle şu son bir yıl, bir buçuk yıllık bir zaman diliminde gayrimenkuldeki bu kadar artışları söz konusu olduğunda kiralıklar da olsun, satılıklar da olsun, insanlarla biraz uğraşıyoruz.

Niksar’da kira ve konut fiyatlarındaki aşırı artışın sebeplerini anlatan Türk; “Yani şunun altını çizmek gerekirse yaşadığımız ilçede bu kadar fahiş fiyat artışlarının sebebi tamamen halkımızdan kaymaklı. Bunu açacak olursak, hani bazen şimdi insanlar bunu inşaat malzemesine bağlıyor, dolara bağlıyor ama bu değil Hani burada en bariz örneği, internetteki ilan siteleri biri farklı diğeri farklı fiyat yazıyor. Yani o kaba bir tabir kullanmayacağım. Bin liralık yere bin 800 fiyat yazıyor onu gören diğerleri de bizim yerimiz bu fiyatlar ediyormuş deyip onlar da ister istemez etkisinde kalıp fiyatı yükseltiyorlar. İşin açıkçası fiyatların yükselmesinin en büyük nedeni de bu” dedi.

“Herkes kafasına göre fiyat belirliyor”

Niksar’da arsa, konut satış fiyatları hakkında da bilgiler veren Türk; “Şu anda metrekare satış fiyatı diye bir şey kalmadı, kafasına göre herkes bir fiyat yazar oldu. O yüzden burada hiç kimse metrekare diye bir fiyat belirtemiyoruz artık biz emlakçı olarak biz bile fiyat veremiyoruz. Bugün fiyat verdiğimiz adamı yarın aradığımızda hayırlı olsun demek için sattık dediğimizde Mehmet Bey o fiyatlar geçerli değil deyip fiyat yükseltiyor. Tabi fiyatlarda mahalle cadde bölge çok önemli. Hani şimdi şehrin merkezinde, okul olsun, ulaşım olsun, hani bunları göz önünde alıp merkez isteyen müşterilerimiz de var. Ama biraz daha nezih muhit olsun. Hani kafam rahat etsin. Otopark sıkıntım olmasın. Gerekirse ben okul servis ücretini de veririm, diye bakan müşteri portföyümüz de var. Bu tamamen değişiyor ama şu an merkezde tabii ki biraz daha farklı. Fiyatlar biraz daha pahalı. Varoş dediğimiz kesimlerde tabii ki fiyatlar daha düşük seviyede çünkü talep olmuyor. Hani on liralık yer alacağız ama istiyoruz ki orası bir milyonluk bir yerde oturalım. İşte böyle bir zihniyetimiz var maalesef. Elimizde olmayarak onu da biraz zor oluyor tabii. Şimdi merkeze gelirsek, merkezde şu an biz kendimiz olarak Türk Emlak olarak biz de Bin 500, Bin 600 lira bandında, üç artı bir sıfır dairelerimiz mevcut” diye konuştu.

“Muhitine göre kiralar farklılık gösteriyor”

Kiralar şu son bir yılda fahiş fiyatlarda arttı. Bugün 1.5 – 1.6 milyon liraya üç artı bir daire aldığınızda bunu zaten 2 bin liraya kiraya vermesi bu insanın mümkün değil. Böyle de bir parantez açacağım bunun için. Şu an Niksar'da biz elimizde 7 Bin liraya kiralık daire bulamıyoruz. Şu an kiralık dairemiz bizim tamamen bitti. 4 ila 5 bin liraya elimizde yer var. Onu da insanımız beğenmiyor ve merkezde şu an Bengiler’de Niksar'ın kilit noktası, Niktaş’ın üstünde atıyorum 4-5 bin liraya biz kiralıklarda beğendiremiyoruz. Hani biraz insanımızda biraz lüks arayışı var. Konut fiyatları içinde şunu söylemek gerekirse,  müteahhitlerde de 1 Milyon 700 bini bulmuş durumda. Şu an tabii dolar arttı, haklı olarak şimdi onlar da bunu inşaatlara yansıtıyorlar. Tabii bunu haklı olmadan yansıtan da var mı o konuda da biz yorum yapmayacağız.  Ayvaz bölgesinde şu anda konut fiyatları 1 Milyon ila 1 Milyon 700 Bin rakamları civarında. Yine Bahçelievler'de 1 Milyon 600 Binleri bulmuş durumda, keza şu an yeni açılan o Kireçköprü bulvar dediğimiz bölgede yine 1 Milyon 600 Bin civarındalar. Şimdi bunlar bu fiyatlar olunca Derebağ'daki de ben niye ucuza satayım deyip ister istemez bu fiyatı yazıyor.

“Vatandaş kiralık ev bulamıyor”

Niksar’da kiralık konut sıkıntısı yaşandığını da belirten Türk; “Niksar’da nüfus artmıyor, birçok yerleşim ve konut yapıldı ama insanlar konut bulmakta zorluk çekiyor buna bende anlam veremiyorum. Dışarıdan memurlar geldiğinde tabii ki şimdi Niksar'ımızda bir kiralık sıkıntımız var. Evet şimdi dışarıdaki adam biraz da mecbur durumda. Hani buna belli bir süre veriliyor. Yirmi günde evini bulacaksın gibi belirli bir süreler verildiği için. Adam ilk gelmeden zaten uzaktan bir arayış içine giriyor. İnternet satış siteleri aracılığıyla olsun ya da emlakçılar aracılığı ile, bakıyor, fiyat alıyor. Ve bu adam zamanı dar olduğu için 7, 8 Bin lira da deseler zaten tutuyor, mecburen tutuyor. Hani bu da ister istemez şimdi fiyatları etkiliyor ve yükseltiyor. Bunun dışında şunu da söylemek gerekirse Niksar’da konut fiyatları bu şekildeyken 3 milyon liranın üzerinde villalar da mevcut.

Niksar’da özellikle konut alımlarını Avrupa’da yaşayan gurbetçilerimiz yapıyor. Dolar, Euro yükseldikçe oradaki kazançlarını burada emlak yatırımı olarak yapıyorlar, yani yatırım amaçlı alınan daireler de var.

Bu gidişat maalesef denetlenme yapılmadığı sürece bu her zaman böyle devam eder” dedi.

“Niksar’da kiralık daire bulmak zor”

Niksar’da 24 yıldır emlakçılık yapan Ayhan Emlak sahibi Ayhan Şahin ise; “Emlakçılık işini 24 yıldır yapmaktayım, yaklaşık on senedir de oğlum Emre'yle beraber yürütmekteyiz.

Genelinde ülkemiz genelinde her yerde artışlar oldu illaki. Tabii ki sadece bu Niksar’a bağlı olarak bir şey değil ama son bir yıldır bizim Niksar’ımızda da fiyatlar çok yükseldi hem de çok aşırı derecede yükseldi. Çok konut yapılmasına rağmen kiralar da yükseldi, konut satış fiyatları da yükseldi. Aslında baktığımızda bu kadar nasıl kurtarıyor mu diyorduk biz bile öncelerden ama şükürler olsun demek ki memleketimizde bir talep var. Dışarıdan gelenler var artık herkes ayrı evde duruyor. Bundan da biraz etkisi var. Halen daha müteahhit arkadaşlarımız konut yapmalara devam ediyor. Ve de şükürler olsun herkeste satıyor yani. Mesela bizler de bazen satılık yer de bulamıyoruz öyle zamanlarımız da olmakta. Tabi son zamanlarda yatırım amaçlı alımlar mevcut. Türk lirası her geçen gün değerini kaybettiği için için en güzel yatırımlardan bir tanesi yani. Arsa olsun, daire olsun, ev olsun. Bundan dolayı talep çok olduğu için de fiyat yükseliyor” dedi.

Niksar’da kiralık daire bulmanın gerçekten zor olduğunu vurgulayan Şahin; “Evet gerçekten zor. Mesela şöyle söyleyeyim tabii bu dönem dönem memurlardan olsun, dışarıdan gelenler olsun, çalışanlardan olsun son bir yıl içerisinde bu daha da bir çoğaldı. Mesela ben de bir aydır talep çok. Tabii bize müracaat edenler de oluyor, şahısların kendileri de veriyorlar. Mesela bende şu anda kalmadı not aldım isteyenlerinkini. Elime geçtiği zaman haber vereceğim müşterilerimize.

“En İyi yatırım gayrimenkul”

Konut fiyatlarında rakamların arttığını ifade eden Şahin; “Konut fiyatları gayrimenkulün eski, yeniliğine göre, mevkiisine göre değişiyor. Çoğunluğu daha çok talep ettiği yerlerde, mesela şu anda yeni hastane bölgesi olsun, Aydınlıkevler yani Orman İşletmesi, Bahçelievler tarafı olsun. Oralarda kendi şeyine göre her tarafta çoğalma var. Eski evlerde fazla bir şey olmuyor eski yapılarda biraz fazla oluyor. Bu genelde yeni yapılarda her ayda üzerine koyuyor şu anda yani. Mesela şöyle söyleyeyim, benim geçen sene 450 bin liraya, 500 bin liraya sattığım daireler bugün alanlar kara geçti. 1,5 Milyon, 1 Milyon 700 Bin gibi bir rakamlar ödüyor, üzerinde fiyatlar çok koydu. Sadece bu bizim Nisa'da değil. Yani biz dışarıları da arattırıyoruz. Her tarafta böyle yani. Yani aşağı yukarı 2 milyona, 2,5 milyona daireler var. Kiralık ev konusunda gelecek olursak, yani binanın durumuna göre değişiyor. Bugün yerine göre 500 Lira’ya da kiralık ev var, 7 Bin Lira’ya da var. Gelirine göre işte büyüklüğüne, küçüklüğüne, bir artı bir mi, iki artı bir mi, üç artı bir mi, dört artı bir mi eşyalıdır, eşyasızdır, fiyatlar buna göre değişiyor. Genel olarak da yeni binalar daha çok fazla ediyor kira yönünden yani. Pandemiden sonra mesela emekliler gelmeye başladı Niksar'a. Adam yılını doldurmuş orada. Bundan sonraki hayatımı ben Niksar'da yaşayacağım diyor, buradan daire alıyor. Ev alıyor arsa alıyor kendisi yaptırıyor. Nüfusumuz çoğalmaya başladı. Eskiye nazaran tabii ki. Bunu da çok büyük etkisi var.  Yatırım amaçlı konut almanın en mantıklı yatırım aracı olduğunu vurgulayan Şahin; “Ben bunu emlakçı olmasam da söylerdim ama gerçekten en güzel yatırımlardan başta gelen önemli bir şey gayrimenkule yatırımdır. Arsa olsun, daire olsun, yani önemli olan bir toprağa, bir şeye gitmesi yani. Tabii son zamanlarda araçlarda prim yapıyor ama emlak her zaman daha üst seviyelerde gidiyor yani” dedi.

Emlakçı olarak kendilerinin de sıkıntıları olduğunu söyleyen Şahin; “Tabi sıkıntısı olmayan hiçbir sektör yok. Bizim de kendimize göre bazen böyle sıkıntılarımız oluyor. Ülkemiz genelinde her şeyde artışlar oldu tabi ki sadece Niksar’a bağlı olan bir şey değil ama gerçekten yaşadığımız yer de fiyatlar aşırı yükseldi. Faizler yükseldi, bankalar işte mesela bugün bir daire 1,5 ya da 2 milyon lira. Banka şu anda 300 ila bilemedin 500 bin lira veriyor. Eskiden Gayrimenkulün yüzde seksenine kadar kredi kullandırılabiliyordu. Ama şu anda verilen rakam az olduğu için bu bizi de sıkıntıya sokuyor. Alıcıyı da sıkıntıya sokuyor. Böyle sıkıntılarından faizlerin yükselmesi tabii o başlı başına bir şey. Mesela adam 500 bin lira çekse 10 yıl sonra bu katı katına çıkıyor. Biraz daha faizlerin falan düşük olması gerekiyor” şeklinde konuştu.

Konut alanların çoğu Niksarlı değil

Niksar’ın ilk emlakçılarından olan Vergi Dairesinden emekli Keskin Emlak sahibi İzzet Keskin ise; “1999 Temmuz ayında Vergi dairesinden emekli oldum ve emlak arzuhal işine girdim. Ben bu işi maddi kazanç üzerine değil de halka hizmet için yapıyorum. Birileri bana Allah razı olsun, beni ev bark sahibi yaptın derse çok memnun olurum.

Niksar’a hizmet etmekten gurur duyuyorum. Niksar’da Emlakçılar çoğaldı bu sebeple fahiş fiyatlar meydana gelmiş olabilir. Dışarıdan gelen insanlardan fiyat artışına sebep olan şahıslar var. Niksar’da ismet paşa mahallesinde 4 katlı bina, Ayvaz önünde, 50. Yılda bir arsa almıyor. İsmet Paşa Mahallesinde kiralar 500 ila 1000 lira arasında, fakat Bağlar mahallesinde, 50. Yıl’da, Ayvaz önünde 4 Bin ila 6 Bin lira arasında değişiyor. Buna sebep olan yine dışarıdan gelen vatandaşlar. İsterseler bu kira artışını durdurabilirler, bunda yerel yönetimin de bunda büyük bir etkisi var. Yerel yönetim buna hiçbir zaman bir çare bulmuyor. 50 Yıl mahallesinde, hastane, yüksek öğretim bulunuyor ve bütün bürokratlar orada ikamet ediyorlar. Bu sebeple fahiş fiyatlar meydana gelebiliyor. Emlağın kendisi değil talepler fiyat artışına sebep oluyor. Konut fiyatlarına gelince dış mahalle olan yerler daha düşük fiyatları ortaya çıkıyor, diğer bölgeler pırlanta değerinde altın değerinde ve Niksar’ın tümüne bedel. 400 bin liraya sattığım konutlar milyon liralık değerlere ulaştı. Talebin fazla oluşu ve gelen zamların bu artışa etkisi oluyor. İnşaat malzemelerinde yapılan fiyat artışları da bunda bir etken, tüm bu artışlar haliyle fiyatların yükselmesine neden oluyor. Fiyatların düşmesi mümkün değil, yükselişini sürdürecektir. Eski hükumet binasının yerine binalar yapılacak, binaların alt katları iş yerleri üst katları konut olacak. Fiyatlarının ise 3 milyon ve 4 milyon lira üzerinde olacağı kanısındayım.  Konut alanların çoğu Niksarlı değil. Araştırma yapılacak olursa Niksar’da bulunan vatandaşların çoğu Niksarlı değil. Niksar’ın nüfusunu çevre ilçe ve şehirlerden gelenler oluşturuyor. Yerli vatandaşların Niksar’ın %10, %20'sini ancak oluşturur” dedi.